未来一年房贷利率难现放松趋势,买房成本压制
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admin
2021-05-10 09:11

房价由炒房的推高,炒房的用银行的钱操作,这都是众所周知的事了。问题在于,银行能无休止的借钱给炒房客吗?炒房客是否能有持续借贷的能力呢?从央行最新报告看,债务风险,应该成为未来需要重点防范的对象。

不知大家还记得1998年前后,经济不景气,为了提振经济,打出了“扩大内需”的口号。彼时老百姓感触最深的是:买房子,上大学,成为了几乎掏空家底的两件事。

也由此开启了金融加杠杆的大幕,消费开始提振国内经济,最直接的反映就是房贷余额增长,住户部门债务余额增加。

央行最新发布的《中国金融稳定报告(2018)》显示,2017年年末,我国住户部门债务余额40.5万亿元,同比增长21.4%,比2008 年增长了7.1倍。其中,消费贷款占住户部门债务余额的比例分别为77.8%,同比增速为25.8%。

虽然说住户部门不等于居民和家庭部门,但总体上还是可以反映当前我国家庭债务情况。不难看出,消费贷款的增长,和房价密切相关;房价上涨的周期,总是伴随着消费贷款高速增长的周期。

大家借钱,就是为了买房,更可怕的是,借了不该买房的钱去买房。比如信用卡,比如消费贷。

央行报告显示,居民购房存在违规加杠杆的情况,2017年10月,居民短期消费贷款余额同比增速飙升至40.9%。

央行也明说了,消费贷增长的原因在于,整体利差低位,银行有投放收益更高的消费信贷的需求,比如信用卡,比如小额消费贷。大家可以回想一下,去年房价涨得最猛的时候,是不是经常接到邀约办理信用卡的短信和电话,众口一词都是“额度高、下卡快”?

这样,本来是用于消费的钱,都挤到了房地产上,且不说房地产占用资金过大,一旦违约,影响也很大;单说钱都拿去买了房,消费谁来拉动?没有消费,哪里来的经济持续健康增长?杠杆太长,容易起泡沫;泡沫太大,风险就会加剧。

债务风险高不高?众说纷纭。笔者认为,说高或者低,都有足够的数据支撑,关键看如何解读这些数据。央行的报告比较公允的指出:2017年末,住户部门杠杆率(债务余额/GDP)为49.0%,低于国际平均水平(62.1%),但高于新兴市场经济体的平均水平(39.8%)。

也就是说,虽然数据上并没有达到经济学意义上的风险,但结合我们的国情,必须看到住户部门的杠杆不能在持续上升了,否则会影响长期经济发展。

同时,央行报告点名了五个省市——住户部门杠杆率超过全国平均水平的省市,和住户部门债务与存款的比例以及债务收入比超过全国平均水平的,五个重叠的省市分别是:上海、浙江、广东、福建、重庆。

值得注意的是,曾经发生过房价腰斩,众多投资者一夜之间沦为“负资产”状态的温州,就在这五个省份之中。也就是说,要么这里的居民太激进了,要么是这里的收入水平上涨跟不上投资欲望的增加。

不要光看到房子是资产,也不要只看到中国人珍视信用;之所以房贷这么多年一直是优质贷款,在于对于房价的看涨预期。一旦房价下行(现在不就开始了吗?),资产泡沫逐渐消失,弃房断供的现象恐怕就会增加。毕竟,当下房价稍微跌一点就敢于“维权”的,如果房价下跌幅度增大,一切皆有可能发生。

因此,当下最好的规避风险的办法,就是居民个体、投资主体主动去杠杆,减持高杠杆、高泡沫,且后期缺乏有效支撑的房产项目。一夜暴富的思维本身就不可取,何况现在楼市已经不具备这样的环境和趋势。对于宏观来说,尽管当下部分地区略微降低了房贷利率上浮幅度,但未来维持原有水平,或者小幅增长也是选项之一。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

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